您的位置: 旅游网 > 时尚

超商业态租金成本占3055大卖场谋做二房

发布时间:2019-12-04 18:08:29

超商业态租金成本占30%~55% 大卖场谋做“二房东”

编者按

近几年来,房租连连上涨,已成连锁企业最大的 心病 。忍受高房租续租是为房东打工,不续租就是自我灭亡。

而为了能够在高成本压力下盈利,各类连锁企业也开始 八仙过海,各显神通 ,超商卖场做起 二房东 ,经济型酒店则力推加盟店,家电连锁不只做 二房东 ,还积极触,而连锁药店则放慢开店步伐,餐饮连锁企业更是不断迎来送往新人与旧人。不过,这些变通方式也面临重重考验,让业者不得不殚精竭虑。

租约到期后,对连锁便利店来说,租还是不租成为一个问题。因为续租就要接受房东2~3倍的涨价,还会让亏损状况雪上加霜,但不租就得关店。

上海农工商集团旗下的好德与可的已经遇到了这个问题,并因此关掉了部分店面。

《第一财经》近期调查了解到,目前卖场、超市(专题阅读)、便利店这类超商业态的成本中,30%~55%为租金(专题阅读)成本,且到期续租的涨幅惊人,这不仅导致大量门店处于亏损或濒临亏损状态,而且使得部分业者为消化高租金开始做起 二房东 ,并通过大量的后台收费方式摊销成本以求获利。

租金成便利店最大 噩梦

和一般 80后 朝九晚五的白领职场生活不同,杨明华每天早上7点起床上班,很多时候都要忙到凌晨2点,作为一家便利店的店长,他要与店员一样三班倒。

如此辛辛苦苦地干了一个月,最后发现大部分的毛利都 烧 在租金上。我们这个行业基本就是为房东打工。 说起门店的经营情况,杨明华无奈地说。

就像世界名画 噩梦 描绘的那样,恶魔坐在一个熟睡的少女胸口,令少女梦魇不断,而租金就好像那个恶魔,坐在我们的胸口,让我们喘不过气来。 杨明华无奈地告诉,他算是吃苦耐劳的 80后 ,要不然不会选择做便利店店长这份辛苦琐碎的工作,且收入也并不算太高。

他最初的想法是磨炼自我,假如经营得当,则会考虑自己创业。但在数年的实践中,给他最大打击的就是始终在给房东打工。

杨明华的门店是5年前签约的,那时的租金大约20万元/年,即每个月1.6万元左右;店员大约7人,每个人2000元左右月薪,则一个月人工在1.4万元;加上1万元左右的水电费,即每个月基本成本在4万多元。便利店的行业毛利率约为20%,毛利是营业额减去供应商货款后的差价部分,所有的门店成本要在差价中消化,所以,每个月其门店营业额至少要做到20万元,才能有毛利4万元,勉强做到收支持平。而这意味着,杨明华每天的营业额必须要做到6600多元。

但实际上,我的门店每天平均也就5000多元营业额,这在行业内已算不错了,便利店行业整体平均每天营业额也就4500多元,很多门店实际只有3000多元,且我门店周边有好德、可的和全家,竞争很激烈,能做到现在这样,我已很自豪了。 杨明华透露,公司总部会适当分摊一部分成本,让单店看起来不至于太亏损,甚至略有盈利。

杨明华4万元成本中,有1.6万多元是租金,占比超过40%。但这还不是最惊人的。近期,农工商麾下的好德和可的便利店大调整,对于租约到期的门店或关闭或装修重开业。租金涨价后的今天,租金已成为新签约便利店中占比超过50%的巨大成本,负荷不起的业者只能退出市场。

龚先生在外资便利公司拓展部做了近10年,最近一家位于上海徐家汇地区的便利店年租金居然高达120万元,让他这个 展店老人 都叹为观止。

现在优质地段便利店的年租金会高达90多万甚至100多万元,无论你怎么努力经营,这类高租金门店都不可能盈利,只能成为企业形象店。 龚先生告诉,便利店一般签约期为5年,现在到期门店新签约的租金价格至少是5年前的2~3倍,所以市场平均年租金在45万~50万元,即每个月租金要近4万元,人工涨价后单店每月约2万元,水电费每月1万元,单店每月成本7万元,按毛利率20%计算,每月营业额需达35万元,即每天营业额要超过1万元,这对大多数便利店来说是一个不可能完成的任务。一般来说,能做到日营业额8000多元已是翘楚,也就全家等少数品牌有这样的实力。

以上述数据计算,如今便利店行业平均租金占据成本比例高达57%。在租金 噩梦 下,据便利店业者不完全统计,大部分单店都很难盈利,一个便利店企业一年亏损数千万至1亿多元是很正常的事情。

卖场做 二房东

同样的问题也在超市、大卖场出现。

吴坤在外资零售公司工作多年,他透露,以一家1万平方米面积的标准卖场来说,根据地段不同,一年的租金从500万元到近1000万元不等,卖场内需要高温和低温仓库,加之雪柜等,每天要耗费水电费1万多元,即每个月35万元左右,一家卖场内员工要两班倒,即需300人,每天150人,人均年薪3.6万元,促销员薪水由供应商负责,不计入卖场成本。

根据上述数据计算,一家卖场一天的人工费用约1.5万元,水电费约1万元,租金约2万元,每日总成本约4.5万元,其中租金占比约44%,是最大成本。而卖场的毛利率远低于便利店,只有10%,所以一家卖场一天的营业额起码要45万元才能保本,现在很多卖场每天的营业额只有30多万元,甚至低至20多万元,根本无法依靠销售商品这种最根本的差价模式盈利。 吴坤坦言,在商业本质模式无法满足盈利时,超市、卖场开始以扭曲方式获利。

多方采访获悉,正常的卖场商业模式应该是依靠销售货品的差价,即前台毛利获利,由于前台毛利无法平衡成本,于是各大卖场将后台毛利作为利润来源,即向供应商收费,有时一个品种商品的年收费收益可高达数百万元甚至上千万元,这给了供应商极大压力,很多中小型供应商因为卖场收费而难以盈利,但这种不健康的获利方式却实际帮助卖场缓解了成本压力。

不过,随着供应商的反抗以及相关部门对卖场乱收费的整顿,零售商也意识到不能太过依赖后台收费,于是另一项扭曲型的非商业本质盈利模式出炉 做 二房东 。

这种模式在行业内被称为 店中店 ,即卖场先租赁建筑的几个楼层,随后在自己租赁的区域中划出一部分面积租给其他小商铺,所以,如今在很多农工商超市、世纪联华、家乐福等都能看到在卖场边界线之外,有不少食品、美甲、服饰等小商铺,对这些小商铺来说,卖场就是 房东 。

这种模式是便利店无法操作的,卖场因为租赁面积大,故而有做二房东的空间。卖场的每年租金涨幅也就在5%左右,比便利店涨幅小很多,一般来说,卖场每天每平方米租金约1.5元到2元多不等,转租给小商铺的价格是每天每平方米至少3元以上,所以业者会发现,经营零售辛辛苦苦一年到头,指不定还亏损,还不如轻轻松松做二房东,稳赚不赔,于是超过90%的业者都会布置一些 店中店 ,更有甚者会将卖场面积与 店中店 面积分割为1:1,大量依靠 店中店 租金度日。 吴坤坦言。

不过, 大房东 也不是傻子,现在越来越多的房地产开发商在招商时规定卖场只能放置在地下1~2层,这种尴尬的地下位置让卖场很难招租小商铺。

于是,TESCO乐购、大润发、欧尚、步步高等有实力的零售商开始涉足商业地产,比如TESCO乐购推出的购物中心品牌 乐都汇 ,在这类购物中心项目中,乐购卖场的租金可以很低,且能获得优质商铺位。而欧尚、步步高也自建了购物中心,试水商业综合体。

但商业地产的涉猎需要足够的资金以及优良的选址,不少业者反映,大型购物中心的选址越来越困难,市中心拿不到地,拿到的项目大多比较偏远,而偏远项目的招商又很困难。假如为了降低卖场租金而自行投建招商不良的购物中心,只会使企业经营雪上加霜。

减速机/变速机
装修日记
金融专用设备
猜你会喜欢的
猜你会喜欢的